Når en bank eller et realkreditinstitut skal vurdere en erhvervsejendoms energieffektivitet, er et gyldigt energimærke i ejendomsbranchen udgangspunktet. Mærket er gyldigt i op til 10 år, og det skal foreligge ved salg og udlejning af en erhvervsejendom. For investorer, asset managers og rådgivere påvirker mærket både adgangen til lån med særlige energikrav og bankens vurdering af risikoen, og den europæiske banktilsynsmyndighed EBA har skærpet kravene til, hvordan bankerne bruger energidata i kreditvurderingen.

Bankerne skal kende energieffektiviteten bag ejendomslånene

EBA’s retningslinjer for styring af ESG-risici (EBA/GL/2025/01) blev offentliggjort 9. januar 2025 og gælder fra 11. januar 2026. For små og ikke-komplekse institutter gælder reglerne senest fra 11. januar 2027. Ifølge EBA skal store institutter som minimum følge en opdeling af deres ejendomssikrede porteføljer efter sikkerhedernes energieffektivitet. Når bankerne vurderer overgangsrisiko, indgår energieffektiviteten i boligejendomme og erhvervsejendomme sammen med låntagerens evne til at betale gælden.

Hvor data mangler, skal institutterne dokumentere hullerne og må midlertidigt bruge estimater, men skal mindske brugen af dem over tid. EBA’s retningslinjer for långivning og kreditovervågning (EBA/GL/2020/06) har gældt siden 30. juni 2021 og fastslår, at bygningers energieffektivitet indgår i værdiansættelsen af sikkerheden, når det er relevant. Et institut, der tilbyder særlige lån til eksempelvis energieffektive bygninger, skal ifølge EBA selv fastlægge kriterierne for lånene og følge, hvad pengene bruges til.

EU-taksonomiens krav til eksisterende bygninger og renoveringer

EU-taksonomiens kriterier for bygninger står i Kommissionens delegerede forordning (EU) 2021/2139. Efter aktivitet 7.7 om erhvervelse og ejerskab af bygninger skal en bygning opført før 31. december 2020 have energimærke A eller tilhøre de 15 pct. mest energieffektive bygninger i den nationale eller regionale bygningsmasse målt på primærenergibehov. Store erhvervsbygninger med anlæg over 290 kW skal desuden drives effektivt med overvågning og vurdering af energiydeevnen. ReDatas modul med ESG-data for ejendomme viser, om den enkelte bygning opfylder taksonomiens energikriterium.

EU-taksonomiens aktivitet 7.2 om renovering af eksisterende bygninger stiller krav om, at renoveringen enten skal opfylde kravene til større renoveringer eller reducere primærenergibehovet med mindst 30 pct., og reduktionen skal kunne dokumenteres, fx med et energimærke før og efter renoveringen. Det er dog kun det ene kriterium, for fuld overensstemmelse med EU-taksonomien kræver også, at aktiviteten ikke gør væsentlig skade på andre miljømål.

Kriterier for lån til energieffektive erhvervsejendomme

Realkredit Danmark tilbyder som eksempel produktet RD Cibor6 Green til ejendomme i Danmark med energimærke A, B eller tilsvarende, hvis ejendommen er bygget før 31. december 2020. For ejendomme bygget efter denne dato skal energimærket være A2020 eller tilsvarende. Lånet kan også finansiere en energirenovering, der forbedrer energieffektiviteten med mindst 30 pct. Flere andre danske realkreditinstitutter bruger lignende kriterier.

Kriterierne er institutternes egne, så et energimærke B kan give adgang til et grønt erhvervslån uden i sig selv at opfylde EU-taksonomien, hvor kravet for bygninger opført før 2021 er energimærke A eller en placering blandt de 15 pct. mest energieffektive. Står ejendommen over for en renovering, går tærsklen på 30 pct. igen i både Realkredit Danmarks kriterium og taksonomiens renoveringskrav, og energimærker fra før og efter renoveringen er den enkleste dokumentation.

Sådan dokumenterer du ejendommens status før dialogen med långiveren

Før den konkrete dialog med långiveren giver ReDatas ESG-modul et samlet overblik over ejendommens tekniske status. For den enkelte ejendom viser modulet status mod EU-taksonomiens energikriterium og et estimeret energimærke. Modulet viser desuden, om ejendommen opfylder EPBD-grænserne for 2030 og 2033, og hvor stor afvigelsen er i kWh pr. m². Hertil kommer ejendommens energiscore, den beregnede CO2-udledning og et benchmark mod mere end 2 millioner bygninger i Danmark.

Modulet kan også levere en rapport om, hvad det koster at løfte energimærket, med konkrete tiltag, investeringsbehov og forventet tilbagebetalingstid. ReData oplyser, at modulet samler de klima- og energinøgletal, som banker og realkreditinstitutter bruger, når de vurderer ejendomme.